Asunnon myyminen
Asunnon myyminen on yleisesti ottaen suurimpia kauppoja jonka yksittäinen henkilö tekee. Tämä artikkelin tarkoituksen on antaa sinulle yleiskatsaus asunnon myyntiprosessista.
Asunnon hinta-arvio
Asunnon myyntiprosessi kannattaa aloittaa selvittämällä minkä arvoinen asunto on. Muodosta arvio hinnasta näin:
Katso Oikotieltä ja Etuovesta mitä samankaltaisista asunnoista pyydetään. Tämä antaa hyvän yleiskuvan lähialueen tarjonnasta ja hinta-tasosta. Huomioi kuitenkin, että Oikotiella ja Etuovella olevat hinnat ovat pyyntihintoja.
Tee Blokin hinta-arvio netissä. Blokin hinta-arvio perustuu toteutuneisiin velattomiin kauppahintoihin ja pyrkii kuvaamaan asunnon markkinahintaa.
Pyydä paikallinen välittäjä arviokäynnille. Suurin osa välittäjistä tarjoaa arviokäynnin ilmaiseksi eikä arviokäynti sido sinua tekemään toimeksiantosopimusta välittäjän kanssa.
Käytänkö välittäjä vai myynkö itse?
Seuraavaksi kannattaa harkita haluatko myydä asuntosi itse vai välittäjän avulla. Mieti kuinka paljon haluat/voit tehdä itse ja mitä haluat jättää asiantuntijalle. Myös hintaa ja palvelun sisältöä kannattaa verrata sillä välityspalkkioissa on suuria eroja. Keskimääräinen välityspalkkio Suomessa vuoden 2018 ensimmäisellä kvartaalilla oli 4,09 % ja Helsingissä 3,64 % asunnon velattomasta myyntihinnasta. Blokin palvelu eroaa tavanomaisissa välittäjistä sillä, että asunnon omistaja esittelee asuntonsa itse ja Blok hoitaa kaiken muun (selonotto, valokuvaus, markkinointi, tarjousten kerääminen sekä kaupantekoon liittyvä paperityö). Välityspalkkiomme on vain 0,95 % asunnon velattomasta myyntihinnasta (minimipalkkio 1750€).
Kohteen selonotto
Myyntiurakka aloitetaan keräämällä kaikki tarvittavat tiedot asunnon myymiseen. Myyjän sekä välittäjän vastuulla on kertoa ostajalle kaikki tarpeelliset tiedot ja asunnon mahdolliset virheet ja puutteet. Keräämällä myyntiurakan alkutaipaleella tarvittavat tiedot kirjallisena säästyt ikäviltä yllätyksiltä myöhemmin.
Kohteen selonotto suoritetaan tutustumalla asuntoon sekä käymällä läpi seuraavat asiakirjat:
Isännöitsijäntodistus
Taloyhtiön tilinpäätös
Yhtiöjärjestys
Kunnossapitotarveselvitys
Asunnon pohjapiirros
Energiatodistus
Asunnon markkinointi
Asunnon myynti-ilmoituksen tarkoituksena on herättää mahdollisimman paljon kiinnostusta potentiaalisissa ostajissa. Myynti-ilmoituksen tärkeimpiin ominaisuuksiin hinnan lisäksi ovat hyvät kuvat, jotka tuovat esiin asunnon myyntivaltteja ja antavat selkeän kuvan asuntokokonaisuudesta. Kun asunnosta otetaan kuvia, kannattaa kiinnittää huomio asunnon siisteyteen ja selkeyteen. Asuntoa kannattaa somistaa kevyesti esim. lisäämällä pieniä kasveja tai kukkia kuviin. Kuvia ottaessa kannattaa huomioida, että asunnossa on tarpeeksi luonnonvaloa. Lisää vinkkejä löydät Valokuvausvinkit asunnonmyyjälle -artikkelistamme. Jos olet epävarma omista tai välittäjäsi kuvaustaidoista, kannattaa sijoittaa hyvään valokuvaajaan, jotta saat mahdollisimman hyvät kuvat. Blokilla ammatilaisen ottamat kuvat kuuluvat aina välityspalkkioon eikä siitä veloiteta erikseen mitään.
Myynti-ilmoituksessa kannattaa mainita kaikki asunnon myyntivaltit. Näitä voivat olla esim. asunnon pohja, varustelutaso, liikenneyhteydet, lähipalvelut, koulut, tehdyt remontit, näköala ja asuinympäristö.
Jos taloyhtiössä on tulossa suuria remontteja se on ilmoitettava ilmoituksessa.
Myynti-ilmoitus on hyvä julkaistaa asutoportaalien (Oikotie/Etuovi) lisäksi sosiaalisessa mediassa.
Asuntoesittely
Asuntoesittely on yksi onnistuneen kaupan kulmakivistä. Esittely voi järjestää joko avoimena näyttönä tai yksityisnäytönä. Avoimen näytön etu on se, että asuntoa voi lyhyen ajan kuluessa esitellä mahdollisimman monille potentiaalisille ostajille. Yksityisnäyttöjen etu on, että asuntoa voi esitellä rauhassa ja vastailla kysymyksiin, mutta monien yksitysnäyttöjen järjestäminen on aikaa vievää, etenkin kun ottaa huomioon, että asunto on pidettävä siistinä ja edustuskelpoisena.
Suosittelemme että järjestät ensin avoimia asuntonäyttöjä ja halutessasi lisäksi yksityisnäytön potentiaalisille ostajille, jotka haluavat nähdä asunnon uudestaan esimerkiksi yhdessä puolisonsa kanssa tai eivät jostain syystä pääse avoimeen näyttöön.
Esittelyssa on oltava esillä asuntoon liittyvät dokumentit.
Tarjoukset
Jos asunnon hinnoittelu on kohdallaan ja näytöissä on ollut väkeä, voit odottaa tarjouksia asunnosta parin viikon kuluessa.
Asuntokaupassa kannattaa olla kärsivällinen. Keskimääräinen markkinointiaika, eli aika jonka myynti-ilmoitukset ovat julkisesti listattuna asuntoportaaleissa, oli tätä blogia kirjoittaessa 69 päivää Helsingissä ja 134 päivää koko Suomessa. Mitä suurempi asunto, sitä pidempi markkinointiaika yleensä on.
Vaikka suullinen tarjous on sitova kannattaa sinun pyytää kaikki tarjoukset kirjallisena, jotta tarjous on selvä molemmille osapuolille. Ostotarjouslomakkeesta selviää tarjotun hinnan lisäksi kaupan ehdot kuten esim. lainansaantiehto, oman asunnon myynnin ehto, mihin mennessä kauppakirjat tulee allekirjoittaa sekä milloin hallintaoikeus asuntoon siirtyy. Tarjouksessa selviää myös mihin asti tarjous on voimassa sekä edellyttääkö tarjouksen hyväksyminen sitä, että ostajan on maksettava käsiraha vai onko tarjouksessa vakiokorvaus. Käsiraha maksetaan tarjousta tehtäessä. Vakiokorvaus maksetaan ainoastaan jos jompikumpi kaupan osapuolista rikkoo sopimusta.
Käsiraha tai vakiokorvaus voi maksimissaan olla 4% kauppahinnasta (huom. ei velaton hinta). Jos myyjä vetäytyy kaupasta aiheettomasti on hänen palautettava käsiraha sekä sen lisäksi maksettava käsirahan tai vakiokorvauksen suuruinen hyvitys ostajalle.
Ostotarjouslomakkeeseen kannattaa sisällyttää käsiraha tai vakiokorvaus, jotta korvauksen suurudelle on määritetty ylärajaa. Jos jompikumpi kaupan osapuolista vetäytyy kaupasta, eikä irtautumiskorvausta ole määritetty, voi korvattava summa nousta suuremmaksi kuin mitä käsiraha tai vakiokorvaus olisi ollut.
Jos saatu tarjous ei ole tarpeeksi hyvä voit joko hylätä tarjouksen tai tehdä vastatarjouksen. Huomioithan, että myös vastatarjous on sitovia. Jos siis teet vastatarjouksen, et voi hyväksyä toista tarjousta asunnosta, sinä aikana kun tekemäsi vastatarjous on voimassa. On siis hyvin tärkeää aina määrittää mihin asti vastatarjous on voimassa.
Kaupanteko
Ennen kaupantekoa tarkistetaan, että kauppakirjan sisältö vastaa sitä mitä ostajan kanssa on neuvoteltu suullisesti. Kannattaa myös tarkistaa, että kaikki tiedetyt viat ja puutteet on listattu kauppakirjaan tai sen liitteisiin, jotta voit tarvittaessa osoittaa, että ostaja on ollut tietoinen näistä seikoista.
Tarkista myös isännöitsijältä, että kaupan liitteenä olevat asiakirjat (esim. isännöitsijäntodistus ja tiedot lainaosuudesta) ovat ajan tasalla.
Lopulliset asiakirjat ja liitteet on toimitettava hyvissä ajoin ennen kaupantekotilaisuutta ostajalle sekä pankille, jotta he voi rauhassa tutustua niihin. Jos ostajalla on asuntolaina, tehdään kaupat yleisesti ostajan pankissa. Pyydä ostajaa varaamaan aika pankista kaupantekoa varten.
Ole myös yhteydessä pankkiisi ja informoi heitä myyntiaikeestasi. Asunto-osakkeen omistusasiakirjat, jotka tarvitaan kaupantekoon ovat yleensä asuntolainan vakuutena ja pankkisi hallussa. Sovi pankin kanssa osakekirjan toimittamisesta kaupantekotilaisuuteen. Itse asuntokauppa toteutuu, kun ostaja ja myyjä ovat allekirjoittaneet kauppakirjan. Älä luovuta asunto-osakkeen omistusasiakirjoja ostajalle ennen kuin hän on maksanut kauppahinnan kokonaisuudessa. Jos pankki on osapuolena kaupassa (jommallakummalla on asuntolaina) toteutetaan tilisiirto ja asunto-osakkeiden siirto pankin toimesta asuntokauppaa tehdessä.
Huoneiston hallintaoikeus ja avaimet
Asunnon avaimet luovutetaan ostajalle, kun huoneiston hallintaoikeus siirtyy ostajalle. Tarkka ajankohta on määritelty kauppakirjassa. Jos huoneistoon kuuluu muita turvajärjestelmiä, on näiden tunnukset myös luovutettava ostajalle hallintaoikeuden siirtymisajankohtana.
Asunto myydään vuokrattuna
Jos myyt asunnon vuokrattuna, tulee sinun antaa alkuperäinen vuokrasopimus kaupantekotilaisuudessa. Tämän lisäksi vuokran vakuudeksi maksettu vuokravakuus tulisi siirtää ostajalle.
Verotus
Asunnon myynnistä saadusta voitosta peritään 30% pääomavero 30 000€ asti ja sen ylittävältä osalta 34%. Jos olet omistanut ja asunut asunnossa yli 2 vuotta, veroa ei peritä. Lisätietoa verotuksesta saat Verohallinnon sivuilta.
Tällä sivustolla oleva materiaali on laadittu vain informatiivisessa tarkoituksessa, eikä siinä mainittuja seikkoja ole tarkoitettu ohjeeksi tai neuvoksi. Sivustolla oleva aineisto esitetään sellaisena kuin se on ollut julkaisupäivänä, emmekä anna mitään takuuta aineiston oikeellisuudesta, ajankohtaisuudesta tai täydellisyydestä. Mikäli tarvitset neuvoja asunnon myynnin suhteen, pyydämme ystävällisesti ottamaan yhteyttä asiakaspalveluumme. Verotukseen liittyvissä kysymyksissä kannattaa olla yhteydessä paikalliseen verotoimistoon.
