Miten hinta-arviomme ovat toteutuneet?

Miten hinta-arviomme ovat toteutuneet?

Ilmainen hinta-arviomme on herättänyt suurta kiinnostusta ja samalla myös kysymyksiä. Olemme aiemmin kirjoittaneet vastauksia yleisimpiin kysymyksiin siitä miten
hinta-arvio toimii
. Tänään (1.8.2018) Helsingin Sanomat kirjoitti: "Voittaako tekoäly ihmisen asunnon hinnan arvioinnissa?". Päätimme nyt jakaa myös miten hinta-arviot ovat toteutuneet omien kohteidemme osalta.

Otimme tarkasteluun viimeisen noin kahdeksan kuukauden aikana meille myyntiin tulleet ja kaupaksi käyneet asunnot, yhteensä 249 kappaletta. Hinta-arviomallista sovelsimme tuoreinta versiota takautuvasti asuntoilmoitusten myyntihetken hintatasoon. Mallin taustalla olevat toteutuneet kaupat olivat ajalta ennen tätä tarkastelujaksoa. Alla olevassa kuvassa on esitetty myydyt asunnot pisteinä, vaaka-akselilla hinta-arvio ja pystyakselilla toteutunut hinta neliöhintoina esitettynä. Diagonaaliviivan yläpuolisissa pisteissä toteutunut hinta on ollut hinta-arviota korkeampi ja viivan alapuolisissa pisteissä toteutunut hinta on ollut alhaisempi. Kuvassa on mukana vain 60 asuntoa, joista olemme saaneet luvan julkaista toteutuneen hinnan.

Kaikkien myytyjen 249 asunnon yli laskettuna hinta-arvioidemme mediaanivirhe on ollut noin 5 %. Mediaanivirhe tarkoittaa käytännössä tavallisinta asiakkaan näkemää poikkeamaa lopulta toteutuneesta hinnasta. Alueellisesti mediaanivirhe on pienimmillään Helsingissä 3,6 %, Espoossa 4,4 %, Vantaalla ja muualla Suomessa yli 6 %. Tätä selittää sekä mallin taustalla oleva toteutuneiden kauppojen havaintomäärä, joka on melko suoraan verrannollinen kaupungin asukasmäärään, että markkinahintojen satunnaisvaihtelun määrä, joka on pienin siellä, missä on aktiivisimmat markkinat ja tehokkain hinnanmuodostus.

Rakennusvuoden suhteen virheet ovat suurimmillaan 60- ja 70-luvuilla rakennetuissa taloissa. Näissä on putkiremontit ajankohtaisia ja niitä mallimme ei talokohtaisesti huomioi, jolloin virheet juuri ennen ja jälkeen remontin voivat olla suuria. Monien muiden tekijöiden, mm. talotyypin, huoneluvun, pinta-alan tai hintatason suhteen ei virheiden suuruudessa ole olennaista eroa. Myytyjen asuntojen toteutuneet hinnat ovat olleet noin 1,3 % yli vastaavien hinta-arvioiden. Hintakehityksen alueellisen trendin ollessa melko stabiili, ei hinta-arvioissa lähtökohtaisesti pitäisi olla merkittävää tasopoikkeamaa. Mahdollinen tulkinta erolle on, että se kuvaa välitystoimintamme lisäarvoa myyjälle korkeamman hinnan muodossa, mikä tällä tulkinnalla ja luvuilla ylittäisi välityspalkkiomme suuruuden. Hinta-arviomme taas kuvaa välittäjän kautta myytyjen asuntojen markkinahintaa, josta keskimäärin vajaa 4 %:n jää välittäjälle palkkiona.

Hinta-arviomme on hyvä tapa aloittaa asunnon myynnin harkinta. Arviot ovat tavallisesti hyvin lähellä toteutuvia hintoja, mutta on myös tapauksia joissa arvio ei syystä tai toisesta päde. Blokilla asiakas saa päättää pyyntihinnan itse ja asiakaspalvelumme välittäjät auttaa hinnan määrityksessä.


Viimeisimmät blogikirjoitukset