Ilmainen hinta-arviomme on herättänyt suurta kiinnostusta ja samalla myös kysymyksiä. Olemme aiemmin kirjoittaneet vastauksia yleisimpiin kysymyksiin siitä miten hinta-arvio toimii. Tarkastelemme tässä miten hinta-arviot ovat toteutuneet omien kohteidemme osalta.
Otimme tarkasteluun 1.1.2019–30.6.2020 eli tuoreimman puolentoista vuoden aikana meille myyntiin tulleet ja kaupaksi käyneet asunnot, yhteensä 1082 kappaletta. Hinta-arviot ovat alkuperäisiä toimeksiannon tekohetkeltä asiakkaan antamiin tietoihin pohjautuvia.
Alla olevassa kuvassa on esitetty myydyt asunnot pisteinä, vaaka-akselilla hinta-arvio ja pystyakselilla toteutunut hinta neliöhintoina esitettynä. Diagonaaliviivan yläpuolisissa pisteissä toteutunut hinta on ollut hinta-arviota korkeampi ja viivan alapuolisissa pisteissä toteutunut hinta on ollut alhaisempi.
Kaikkien myytyjen 1082 asunnon yli laskettuna hinta-arvioidemme mediaanivirhe on ollut noin 4,8 %. Mediaanivirhe tarkoittaa käytännössä tavallisinta asiakkaan näkemää poikkeamaa lopulta toteutuneesta hinnasta.
Alueellisesti mediaanivirhe on pienimmillään Tampereella 4,1 %, Pääkaupunkiseudulla luokkaa 4,8 % ja suurimmillaan Jyväskylän ja Keravan kaltaisissa pienemmissä kaupungeissa hieman yli 6 %. Tätä eroa selittää sekä mallin taustalla oleva toteutuneiden kauppojen havaintomäärä, joka on melko suoraan verrannollinen kaupungin asukasmäärään, että markkinahintojen satunnaisvaihtelun määrä, joka on pienin siellä, missä on aktiivisimmat markkinat ja tehokkain hinnanmuodostus.
Rakennusvuoden suhteen virheet ovat selkeästi suurimmillaan 60- ja 70-luvuilla rakennetuissa taloissa. Näissä taloissa on putkiremontit ja mahdolliset muut isot remontit ajankohtaisia ja niitä mallimme ei talokohtaisesti huomioi, jolloin virheet juuri ennen ja jälkeen remontin voivat olla suuria.
Monien muiden tekijöiden, mm. talotyypin, huoneluvun, pinta-alan tai hintatason suhteen ei virheiden suuruudessa ole olennaista eroa.
Myytyjen asuntojen toteutuneet hinnat ovat kokonaistasoltaan olleet lähes tasan hinta-arvioiden tasolla. Hintakehityksen alueellisen trendin ollessa melko stabiili, ei hinta-arvioissa lähtökohtaisesti pitäisi olla merkittävää tasopoikkeamaa, vaan hinta-arviot keskimäärin kuvaavat hyvin kaikkien välittäjien kautta tehtyjen kauppojen markkinahintatasoa. Tämän voi tulkita tarkoittavan, että Blokin myyntityö on laajemman markkinan tasolla. Asunnon myyjän kannalta ero muodostuu välityspalkkiosta: Blokilla käteen jää 99,05 % asunnon markkinahinnasta, keskivertovälittäjällä luokkaa reilut 96 %.
Blokin hinta-arviot perustuvat toteutuneisiin kauppoihin ja ovat lähtökohtaisesti todellisten markkinahintojen tasolla. Tämä on hyvä huomioida, jos vertailee myynti-ilmoitusten hintapyyntöihin tai muiden välittäjien arvioihin, jotka voivat olla tarkoituksella hieman yläkanttiin tinkivaran tai muiden syiden takia.
Hinta-arviomme on hyvä tapa aloittaa asunnon myynnin harkinta. Arviot ovat tavallisesti hyvin lähell ä toteutuvia hintoja, mutta on myös tapauksia joissa arvio ei syystä tai toisesta päde. Blokilla asiakkaalle jää lopullinen päätösvalta pyyntihinnasta ja välittäjämme auttavat hinnan määrityksessä.
Tämä kirjoitus on julkaistu alunperin 8/2018, päivitetty uudemmalla ja laajemmalla datalla 6/2020.
