Asunnon ostaminen on yksi elämän merkityksellisimmistä hankinnoista. Siksi ensiasuntoa hankkiessa kannattaa ottaa selvää kauppaan liittyvistä menetelmistä ja sanastosta. Tässä blogissa käymme läpi asunnon ostamisen askel askeleelta ja kerromme, mitä kannattaa pitää mielessä, ennen kuin ryhtyy tuumasta toimeen.
Matkalla omaan kotiin auttaa myös ensiasunnon ostajille tekemämme työkalu!
Olet ensiasunnon ostaja, jos täytät seuraavat kriteerit:
olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias
omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän
ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen viimeistään kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta
et ole aikaisemmin omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää
1. Ota ASP-järjestelmä haltuun!
ASP-järjestelmä (asuntosäästöpalkkio) on Suomen valtion tukema järjestelmä ensiasunnon hankkijoille. ASP-tili on kehitetty ensiasunnon ostajalle asuntosäästämistä varten. Kun säästötavoite on täynnä, pankki myöntää säästäjälle ASP-lainan, eli loput ostettavan asunnon arvosta. Lue lisää ASP-järjestelmästä täältä.
2. Aseta itsellesi budjetti
Ennen kuin aloitat asunnon etsimisen, on mietittävä, minkä kokoista asuntoa tarvitset ja mihin sinulla on varaa. Asunnon etsiminen kannattaa aloittaa lainalupauksen hakemisella pankista. Jotta voit saada pankista lainaa, sinulla tulee ensiasunnon ostajana olla säästettynä vähintään 5 % asunnon velattomasta hinnasta ja pankilta ostettu takaus tai esimerkiksi vanhempien asunto lisävakuutena. ASP-säästäjällä riittää 10 % oman rahan osuus, eikä muita vakuuksia tarvita.
Koska vakuusarvo asunnolle on tyypillisesti 70-80 % asunnon hankintahinnasta, tarvitset lisäksi lisävakuuden. Voit erillistä palkkiota vastaan saada valtiontakauksen, joka kattaa 85 % hankintahinnasta tai hyödyntää pankkien vastaavia, jotka yleensä kattavat enemmän. ASP-lainassa valtiontakaus on 90 %. Loppuosa on siis katettava joko omilla säästöillä tai muilla vakuuksilla. Pankki katsoo myös tulojasi varmistaakseen, että sinulla on maksukykyä maksaa laina takaisin. Lainanlyhennys (kuukausittainen maksuerä + korko) voivat olla maksimissaan 35 % nettotuloistasi, myös korkojen noustessa.
3. Tutustu asunnon tietoihin ja taloyhtiön talouteen
Kun löydät mielenkiintoisen asunnon, tarkastelun alle kannattaa ottaa erityisesti isännöitsijäntodistus, hoitovastikkeet ja muut kuukausittaiset kulut. Isännöitsijäntodistus sisältää kaikki keskeisimmät tiedot esim. taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilanteesta ja suunnitelluista korjauksista. Hoitovastike on neliöiden tai osakelukumäärän mukaan määräytyvä maksu, jonka osakkeenomistaja maksaa kuukausittain asunto-osakeyhtiöön. Taloyhtiö käyttää hoitovastiketta taloyhtiön ylläpitoon, kun taas Rahoitus- tai pääomavastike lyhentää asunnon osuutta taloyhtiön ottamista lainoista. Aivan uusimmissa taloissa rahoitusvastike saattaa myös sisältää ensimmäiset valmistumisen jälkeiset vuodet pelkän koron. Epäilyttävän pieneen rahoitusvastikkeeseen kannattaa siis kiinnittää huomiota ja selvittää tulevan, lyhennyksen sisältävän, vastikkeen suuruus välittäjältä.
4. Myyntihinta vs. velaton myyntihinta
Asuntojen myynti-ilmoituksessa näkyy aina myyntihinta ja velaton myyntihinta. Myyntihinta on se hinta, jota myyjä pyytää asunnosta. Velaton myyntihinta sisältää myyjän pyytämän hinnan lisäksi myös asuntoon kohdistuvan taloyhtiön velan. Taloyhtiön velka voidaan maksaa pois kaupanteon yhteydessä, tai myöhemmin, mutta useimmiten sitä lyhennetään erillisenä rahoitusvastikkeena.
5. Iske tarjous pöytään!
Tarjouksen tekeminen on sitova päätös, jonka tekemisessä kannattaa olla tarkka. Tarjousta tehdessä ostaja ilmoittaa velattoman myyntihinnan, jonka on valmis tarjoamaan asunnosta. Tämän jälkeen täytetään tarjouksen ehdot. Ehdoissa tulisi ilmetä, milloin kaupat tehdään ja milloin asunto luovutetaan ostajalle. Jos olet ensiasunnon ostaja, pidä huolta, että asunnon luovutuspäivämäärä on kuuden kuukauden sisällä kaupantekopäivästä, muuten joudut maksamaan varainsiirtoveron. Muita ehtoja, joita tyypillisesti käytetään ovat esim. lainansaantiehto. Tärkeää on myös merkitä, kuinka kauan tarjous on voimassa. Tyypillisesti vuorokausi tai kaksi on hyvä voimassaoloaika.
6. Varaudu myyjän vastatarjoukseen
Myyjä voi hyväksyä tai hylätä tarjouksen. Myyjällä on myös mahdollisuus lähettää vastatarjous, jonka ostaja voi joko hyväksyä tai hylätä tai lähettää vastatarjouksen. Tämä voi jatkua niin kauan, kunnes ostaja tai myyjä on hyväksynyt tai hylännyt tarjouksen tai kunnes tarjouksen voimassaolo on päättynyt. Kun jompikumpi osapuolista jättää tarjouksen tai vastatarjouksen, hän sitoutuu tekemään kaupan tarjouksen mainituilla ehdoilla, mikäli toinen osapuoli hyväksyy tarjouksen. Jos jompikumpi kaupan osapuolista kieltäytyy tekemästä kauppaa, hyväksytyn tarjouksen jälkeen, joutuu sopimuksessa vetäytyvä osapuoli korvaamaan vastapuolelle tarjouksessa sovitun sanktion. Sanktio on yleensä vakiokorvaus, joka on 4 % asunnon velattomasta hinnasta.
7. Aika sopia kaupantekotreffit
Kun tarjous on hyväksytty jommankumman tahon puolesta, ostaja ja myyjä sopivat ajankohdan kaupantekoa varten. Koska kaupat tehdään yleensä ostajan pankissa, tarkistaa ostaja pankistaan, sopiiko aika myös pankille. Myyjä tilaa osakekirjat omasta pankistaan, siten, että ne ovat valmiina ostajan pankissa kaupantekotilaisuudessa.
8. Mitä tapahtuu kaupantekotilaisuudessa?
Kaupantekotilaisuudessa ostaja ja myyjä allekirjoittavat kauppakirjan ja tekevät siirtomerkinnät osakekirjaan. Kun tämä on tehty, kauppahinta siirtyy myyjälle ja asunto-osake siirtyy ostajan nimiin kaupantekopäivänä.
9. Varainsiirtoveroilmoitus pitää kuitenkin tehdä
Vaikka ensiasunnon ostaja on vapaa varainsiirtoverosta, täytyy hänen tehdä varainsiirtoveroilmoitus. Jos ostat asunnon välittäjän kautta, välittäjä tekee ilmoituksen ja ostaja vakuuttaa siihen olevansa ensiasunnon ostaja omalla allekirjoituksellaan.
10. Milloin ostaja saa avaimet?
Ostaja ja myyjä sopivat (yleensä jo tarjouksessa), milloin avaimet luovutetaan uudelle omistajalle. Tämä voi olla kaupantekotilaisuudessa tai viimeistää hallinnanluovutuspäivänä.
11. Viimeinen askel: muuttoilmoitus
Tee muuttoilmoitus postille ja maistraattiin tästä.
+ Myyjällä on kahden vuoden vastuu
Vaikka osakkeet ovat siirtyneet ostajalle, myyjällä on vastuu mahdollisesti löytyvistä piilevistä virheistä vielä kaksi vuotta kaupanteon jälkeen. Tämä pitää paikkansa myös silloin, kun virheet eivät ole olleet tiedossa ostohetkellä. Jos ostaja löytää virheitä, kannattaa hänen ottaa yhteyttä välittäjään.
